央行发文，将适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展，具有哪些意义？_1

央行发布中国区域金融运行报告，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。兼顾好内部均衡和外部均衡，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，坚决防范汇率超调风险。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。

16年棚改后的房价就离谱，当初补的多兴奋，今天就衰的多离谱！

以我所在的常州为例，16年棚改前上车的基本六七千的单价，21年顶峰到了两万出头，当前价格下跌了依然还有一万三四的单价！

先看大局，以21年为基准的话，那当然是大跌，跌幅六千以上除以两万来算，确实跌幅超过了30%，但如果以16年为基准，涨幅依然超过200%，如果叠加使用七年后得二手折损，这个涨幅实际是更大的！早知道16年的六七千是以新房来计算，而如今是以当时的新房变成了如今的二手房来计算！如果还是以当今新房的均价来计算，这个涨幅依然在300%以上，依然可以算暴利行业！

至于弃贷，21年高房价高利率的购房人，是存在弃贷风险的，但绝不是简简单单的按还贷额和当前房价是否相当来算的，你还要加上你当老赖的成本！要知道你房子拍卖后，不足部分是依然要继续偿还的！结合上文，其实19年以后的买房人才产生亏损，这部分扣除投资客，实际居住需求人占总房产持有人的比例是很低的！16年以前买房的人，哪怕房价跌到了5千，对于他们而言，弃贷依然是不划算是事情！而他们才是房产持有的大头！

其实房价下跌，不过是回归它的市场价格，房价高企，一个社会的必需品变成了高昂的奢侈品。一个家庭的基础产品，变成了社会财富的象征，这本身就是一种社会扭曲现象！本身社会财富按房分配，就不合理，造成了大量的社会不公，现在也只是市场自行调节到合理区间而已！

房价下跌，打破了房价一直上涨的神话，打破了人们对买房买了就赚的逾期，长期看对社会是有益无害的！当前还在期望房价上涨的人群，可以想象如果房价再次被刺激上涨，那下一个周期，房价下跌只会比当前更严重，当前的困境就是16年棚改种的因！

央行是干啥的？

管钱的。

房地产政策？

咋感觉挺远？

平稳健康发展？

平稳？

健康？

那么多好大好大的房企不说暴雷，至少恒大是真暴雷了，万亿啊，平稳呢，健康呢？

我一直建议报告瘦身，文件瘦身，把很多修饰词取消，比如进一步，更进一步。

瘦身到什么程度呢？去掉四分之三。

今年来，尤其是7月底中央政治局定调我国房地产市场供求关系发生重大变化以来，从中央到地方都在对房地产政策进行优化调整。

据中指研究院监测，今年1~10月，全国已有超200个省市（县）调整优化房地产政策，出台调控措施超500次，涉及住房限购与限售调整、执行“认房不认贷”、降低购房首付及房贷利率等多方面。其中，今年9月份各地政策调整超90次，为2022年四季度以来最高水平，多地住房限购与限售政策于今年9月份放开，当前全国多数城市的房地产限制性政策已基本放开，仍存在限制性政策的仅剩10余城。

多方分析认为，房地产发展新模式愈发受到重视主要与当前市场形势有关。

“无论是楼市政策支持还是供需两端发力，房地产旧的发展模式下，市场信心仍较难有效提振，市场稳定及可持续发展最终仍依赖房地产发展新模式的构建。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前房地产发展新模式愈发受到重视，主要与市场形势变化有关，近期房地产市场下行压力明显，政策大力度纾困下效果依旧不足，这意味着我们传统的房地产管理模式必须要进行改革和创新，房地产市场企稳仍需加快构建发展新模式，从根本上解决供需错配等难题。

推进“三大工程”建设

对于房地产发展新模式构建，“三大工程”建设被列入到具体落实层面。倪虹指出，在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”；落实中央金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

“反思房地产业发展的旧模式，最大的问题就是供需错配。”李宇嘉认为，本质上来讲，商品房销售应面向特定人群，不少人群需加杠杆或掏空家庭积蓄，这与当前我国城镇居民收入结构是不相符的，也导致了商品房市场发展不可持续，同时也是当前房地产市场难以稳定的根源。

“具体来看，城中村改造与保障性住房建设等也面临不同的难点，如城中村改造如何依法征收做到净地出让，保障性住房供地如何与商品房供地相匹配等。”李宇嘉认为，对于城中村改造，目前重要的是推进净地出让，同时落实保障性住房配建、维持较低租金与生活成本等要求，保留或推动相应产业转型升级，做好公共服务配套设施建设等。

“保障性住房建设首先应重视供应的区位有效性，即能够在城市中心区供应一定房源，因此应重视盘活存量土地与房产等资源。”李宇嘉认为，当前新市民等群体的住房需求仍偏向产业发展相对成熟的城市中心区，但相应地区地块较为缺乏且优质，一般是商品房宅地市场较为抢手的资源，地方政府划拨为保障性住房用地仍缺乏积极性，因此如何从体制机制上推进城市中心地区有一定比例的保障性住房用地供应是当前保障房建设的难点，考虑到新供应地块较难解决，盘活城市中心区土地与房产资源将是保障性住房建设的重点。

研判市场，重要的是尊重规律、看大势。

7月24日中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断。要认识当前的房地产形势，首先要把握住这个重大变化。

从供给看，整体上，“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。

分析市场，主要看供需关系，也就是交易量、价格和结构。现在是信息化的时代，需要用信息化手段研究分析市场的变化。这几年，住房城乡建设部一直致力于打造全国的数字住房信息系统，它与全国所有城市联网，能够实时显示房屋网签备案的数据，可以了解每个城市、每天的交易情况。

今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。

告别传统地产模式

2021年“三道红线”政策落地，推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式。2020年8月，住建部、央行等召开重点房地产企业座谈会，提出进一步落实房地产长效机制；后续“三道红线”试点启动、并于2021年全面实施，推动上市房企有息负债增速由2019年的14%快速降至2022年的0.1%。

同时，疫情对居民收入、就业产生的冲击，导致其购房意愿降低、且在“买涨不买跌”下进一步加强。疫情期间，调查失业率两度超6%，可支配收入增速也随之下台阶，2020-2022年平均为4.2%、低于2017-2019年的8%。居民收入及预期尚在修复状态下，居民购房意愿明显降低，商品房销售面积累计同比自2022年以来持续22个月为负值。

融资承压和销售低迷，压制地产企业的投资、偿债等活动。2021年6月起，地产新开工活动、土地购置情况等持续低迷，截至2023年10月，地产投资负增长状态已持续近24个月；房企债券信用风险事件发生频率攀升，中资地产美元债指数由2020年末的125%大幅下滑至2023年10月的44%。

为了防止地产“硬着陆”，稳地产政策频出，包括融资端、需求端、“三大工程”支持等方面。

7月，政治局会议提出适时调整优化房地产政策、更好满足居民住房需求；8月，央行、财政部等多部门推动“认房不认贷”、住房信贷政策优化等政策落地；从当前销售数据来看，政策对二手房供需均有提振，对新房销售和拿地的提振或仍需时间。

长期视角看，支撑地产高增长的基本面或已改变，地产行业亟待寻求新发展模式。2016年以来，新增城镇人口数量明显下滑，2022年为646万人、低于2016年的2600多万人，指向地产供需关系已发生重大变化；且参考其他海外经济体，我国家庭杠杆率提升空间或有限，叠加可支配收入增长放缓、房价收入比提升，或使居民潜在购房能力下降。

7月底以来，首套住房首付比例和贷款利率下调、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施相继落实，有力支持了楼市消费。9月至10月房地产市场总体处于小复苏状态，克而瑞数据显示，10月百强房企实现销售金额7761.4亿元，单月销售规模环比增长1.4%。

以上就是今天的介绍啦，看完记得点赞关注哦！

12月8日在北京召开了中央政治局会议，12月11日至12日，在北京召开了中央经济工作会议，这两场会议对今年经济与社会发展做总结，并部署明年的经济、社会发展路线，包括明年的货币政策、财政政策、消费举措、民生发展以及房地产政策，制定纲领。

面对经济下行压力，我们未来需要做出很多改革，比如经济结构性改革，产业路线改革，财政改革等等。

在房地产重大转向的背景下，我们必须进行各种转型。国家正致力于经济转型，从“印钞票时代”向“印股票的时代”转型，从“货币超发+间接融资+城镇化+房地产+大基建”的模式，转向“控制M2增速+直接融资（资本市场）+IPO注册制改革+科技创新”的模式转换。

但是，在科技驱动经济发展这种模式还未真正成熟之前，我们仍需要房地产驱动经济发展的模式作为依托。这意味着，明年的房地产托底政策，依旧会层出不穷，尤其是防风险，这一点在中央经济工作会议上有明确强调。

持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，这是明年以及未来房地产的三个重要任务。

之所以要进行城中村改造，一方面是消除一些年代久远、年久失修的城中村的安全隐患。另一方面，则是拉动内需，稳定经济。城中村改造，是一项大块头的投资工程，所有被选中的城中村，大部分外墙面翻新、安装电梯、增加公共配套设施之类，少部分面临拆除重建。

除了要将保障房立起来外，还要将取代土地财政的财税制度立起来，比如房地产税可能会在明年或者后年开始试点。

同时，在防范行业风险方面，会继续放松房企的融资门槛，减轻他们的保交楼压力。

这些政策的出台，表面上看似是为了刺激低迷的房地产市场，使其重新焕发活力，从更深层次的角度来看，政府的这些政策实际上是为了实现房地产市场的平稳、健康发展，而非仅仅追求短期的经济利益。

面对当前和未来的房地产市场，我们可以得出两个基本的结论。首先，随着市场回归居住属性，购房将更多基于实际需求而非投资目的。

其次，随着政策的逐步调整，市场将更倾向于稳健发展。因此，对于想要在未来几年内做出买卖决定的人来说，关键在于理解自己的需求和能力，适时做出合理选择。